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住宅ローンとは、「本人及びその家族」または「本人の家族」が居住するための住宅及びそれに付随する土地(一戸建て、マンション、建売住宅)を購入、新築、増築、改築、既存住宅ローンの借り換えなどを行うために金融機関から受ける融資のことです。
住宅を取得するためのローンですので、借り換え以外には途中から住宅ローンを借り入れすることはできません。
原則、本人が住むためですが、両親が住むための家やセカンドハウスでも利用できる場合があり、金融機関によって取扱いが異なります。いずれにしても、本人または家族が住む住宅購入のためのローンですので、土地だけの購入や、賃貸用の住宅の購入には利用できない点に注意しましょう。
ただし、注文住宅を建てる場合で、先に土地の購入をするためであれば、住宅ローンが利用できます。この場合には、通常6ヶ月以内に住宅を建築する旨の誓約書を入れるなど、当然ながら住宅を建築することが条件となります。住宅建築までの期間は、金融機関によってさまざまのようですので、事情を相談してみるとよいかもしれません。
住宅ローンには大きく3つの金利タイプがあります。
まず一つ目は、「全期間固定金利型」です。
借入れから完済までの間の全期間の金利が固定されているものです。
全期間の金利が一定のものはもちろんですが、一部、フラット35にみられるように、途中で金利が変わるものもあります。途中で金利が変わる場合でも、借入当初に、●年目から●%と決められています。
借入後に市場金利が変化しても、住宅ローンの返済額には影響を受けないため、家計の管理はしやすいのが特徴です。また、総額の上限がわかるので、毎月の家計管理のみならず、老後生活資金もふまえた、生涯の資産管理もしやすいと言えるでしょう。
まだ子供が小さく、これから教育費などの出費が多くなるなどで、今後返済額がアップしてしまうと返済が厳しいと予想される場合には、全期間固定金利型が向いているようです。
二つ目に、「固定金利期間選択型」があります。当初の定められた期間の金利は固定され、その期間が終了するとその時点での金利でもう一度返済額が見直されるものです。当初の固定期間は、2年、3年、5年、10年、15年などから自分で選ぶことができます。金融機関によって、固定期間の種類は異なります。固定金利期間終了後は、変動金利型や、固定金利選択型を再度選ぶことができます。ただし、見直し時の金利や返済額の上昇について上限は設定されていないため、大幅に金利が上昇すれば、それだけ返済額も増えることには十分注意が必要です。
今は教育費がかかるので返済額を少しでも抑えたいが、数年後には余裕ができ、金利上昇にも対応できる、というような人に向いているようです。
三つ目は「変動金利型」と呼ばれるもので、通常、金利が1年に2回見直されるため、金利変動の影響をそのまま受けます。金利は半年に一度見直されますが、返済額の改定は5年ごとで、かつ改定後の返済額が従前の1.25倍以内というルールがあります。毎回の返済額が5年間変わらない一方で、半年ごとに金利が見直されるため、金利上昇幅が大きいと、返済額のほとんどを利息が占め、元本がなかなか減らないという状況になります。また、利息額だけで、毎月返済額を上回ってしまうと、未払利息というものが生じるリスクもあります。
なお、一部の金融機関では、半年ごとに金利を見直すたびに、毎回の返済額も見直す変動金利型を取り扱っています。
もし、金利の上昇幅が大きければ、繰上返済するなどで早めに元金を減らすことが大切になります。そのため、収入に比して借入額が少ない、共働きで家計に余裕がある、という人に向いているようです。
大きくは3種類に分けられる住宅ローンの金利タイプ。全期間固定金利型は、市場金利が上昇しても自分の住宅ローンの金利は変わらないため安心感があります。特にこれから金利が上昇するだろう、という局面での利用が適しています。一方変動金利型は、その時々の金利情勢を反映します。ですので、今は金利が高いが、これから低くなっていくだろうという場合に適しています。固定金利選択型はこの2つの中間的な存在です。
金利タイプが異なると、同じ時期でも適用される金利も異なります。一般的には、35年間固定するものが一番金利が高く、変動金利が一番低くなります。つまり、固定期間が長いほど金利が高くなる傾向にあります。安心感は高いが、金利は高めの全期間固定、金利変動のリスクはあるが金利は低めの変動金利型というように、それぞれに特徴、リスクがあります。リスク軽減をするために、複数の金利タイプを組み合わせることも可能になってきています。これを一般にはミックス金利型などと呼んでいます。
どの金利タイプを選ぶかによって、金利動向からの影響が異なり、ひいては、総返済額も大きく変わってきます。それぞれの金利タイプの特徴や注意点をよく知って、慎重に金利タイプを選ぶことをお勧めします。

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